再建築不可の物件を購入するべきではない4つの理由。

再建築不可物件の購入

再建築不可の物件というものを皆さんはご存知でしょうか?

 

不動産投資家に限らず、中古住宅を探している人でも、見た事があるという人が多いのが、この「再建築不可」の物件だと思うのですが、

「ちなみに再建築不可物件の事をサイケンフと業界では言います。」

実際、再建築不可の物件って買うべきなのか?というと、私は購入するべきではないと思うんですよね。

なぜでしょうか?今回は再建築不可の物件を購入するべきではない理由について書いていこうと思います。

 

ローンが降りない

 

これは再建築不可の物件を購入するべきではない理由としてあると思うんですよね。もちろん、ノンバンク系のローンであれば、

再建築不可の物件でも借りる事が出来る場合があるかと思いますが、基本的に再利用をする事が出来ないリスキーな再建築不可物件を購入するために、

銀行はお金を貸さないわけなんですよね。現金で買うという選択肢を取らざるを得なくなってしまうのが、再建築不可の物件になってくるのです。

 

ローンが降りなくても、買えるのであれば良い!と思っている方も多いと思いますが、流動資産と言えども不動産というものは株式等に比べると流動性は低くなってしまいます。

だからこそ、現金が必要になった時にすぐには手に入らないという自体になってしまう事だってあるんですよね。こうなってしまう事を避けるためにも、

 

再建築不可の物権の購入ってあまりすべき事ではないと思うんですよね。再建築不可の物権をノンバンク系で借りて買っている投資家さんっているものですし、

一時的には儲かるでしょう。だって価格が安いわけですから、利回りも高くなりますしね。しかし、最終的な出口で困ってしまうというのは事実だと思うんですよね。

再建築不可の物権は初心者であるのであれば、なおさら購入しない方が良いと思っているのです。

関連記事:アパートの外壁塗装をする時に考えるべき事とは?

 

 

売れなくなる

 

実際、何が困るのか?というと、これだと思うんですよね。再建築不可の物権を購入する時には、ある程度安い価格でも買えると思いますし、

それなりの利回りになると思うんですよね。だからこそ、不動産投資家であれば、そういった物権に飛びつきたいという気持ちはわかります。

 

しかしながら、結局は売れなくなってしまうと思うんですよね。再建築不可の物権って4m道路に2m以上接道していないからこそ出てくる問題です。

もちろん、この問題を解決する事が出来る確実な方法があれば、別なのですが、こればかりは難しいと思うんですよね。

 

再建築不可の物権を購入し、貸し出す事によって家賃は月々入ってくると思いますし、収入源にはなるでしょう。

ただ、結局はただの負の資産になってしまうだけで、売れない事の方が多いんですよね。再建築不可の物権を購入した時にはわからないものですが、

 

再建築不可の物権は後で困るものなのです。「固定資産税はかかってくるのに、新しく建物を建てる事も出来ないし、どうすれば良いのだろう?」となってしまうわけなんですよね。

 

もちろん、再建築不可の物権であっても、壊してから駐車場として使えるという事であれば良いのですが、そういう物件に限って駐車場としては適していない場合が多いんですよね。

 

隣の家の人からすれば、隣地になるので、欲しいと思う人もいるかもしれませんが、結局これって他人任せになってしまうわけです。

 

売れるのか?売れないのか?という事が不透明なまま投資をする事による危険性って絶対にあると思うんですよね。

不動産投資をする事によって、お金を儲ける事も大切かもしれませんが、それよりももっと大切なのは「資産をきちんと守る事」だと思うんですよね。

不動産投資でお金を増やす人もいますが、お金を減らしてしまう人だっているものなんですよね。だからこそ、再建築不可の物件の購入は気をつけた方が良いと思っているのです。

 

修繕では補えない築年数

 

再建築不可の物件を購入する事を考える時には「だったら、修繕をして綺麗にし続ければ資産価値は保たれるのではないか?」

と思う人もいると思うんですよね。確かに、これは一側面的には正しいと思うんですよね。再建築不可の物件でも修繕をすれば、それなりに綺麗になるものですし、

実際、そうやって再建築不可の物件を賃貸として貸し出しているところだってあります。外壁工事をしっかりすれば、それなりのものが出来るでしょうし、

家賃との相談でどうにかなる場合もあるかもしれません。しかしながら、実際には築年数って借りる人からすると大きな問題である事が多いんですよね。

 

築年数が経っていると、どれだけ綺麗でも心配してしまう人は多いのです。欧米であれば、築年数ってそこまで気にしない人も多いんですよね。

実際、

 

引用:http://www.rakumachi.jp/news/column/132060

 

こういったデータがあるんですよね。アメリカの物件を見た事がある人とか、アメリカに在住している方とかであればわかると思うのですが、

欧米の賃貸事情は日本とは違うのです。逆に言えば、日本はそれだけ新築信仰が強い国であるという事なんですよね。

再建築不可の物件を購入して、修繕をし、貸し出すという事は可能な場合もあると思います。しかし、日本においては厳しい部分があるという事は再建築不可の物件を購入する時に考えておく必要があると思うのです。

 

結果的に利回りは低くなる

 

これもあると思うんですよね。再建築不可の物件を購入したいという人って一定数いるわけであって、そういう人はどのようにして再建築不可の物件を活用しようとしているのか?というと、

隣の土地を買うわけなんですよね。隣の土地を予め買っておいて、再建築が可能な土地に変えていくのです。

 

もちろん、そういった方法で一定の利回りが取れる場合もありますし、そういった投資家さんもいらっしゃいますが、これって労力を考えると、

「あえてその土地を買う必要はない」という事になってくると思うんですよね。再建築不可の物件を購入する事によって増える仕事ってたくさんありますし、

常に出口戦略を考えなければいけないという事は、それだけで賃貸経営に支障が出る原因になってしまうと思うのです。

隣の土地を買う事によって再建築不可の物件を有効活用する人もいるかと思いますが、そういう場合は土地の分だけ利回りは悪くなってしまうものなんですよね。

また、再建築不可の物件ってそもそもが新建築基準法以前の物件である可能性が高いので、建築そのものにも問題がある時があると思うのです。

こういった諸々の問題を考えると、再建築不可の物件を購入する事って効率的ではないと思うんですよね。

利回りが高く、条件の良い物件を探す事が不動産投資家の仕事でもあるんですよね。いくら安くても、最終的に利益を産まないような物件に投資しても、

実際にはあまり良い事は起こらないのです。効率的な投資、論理的な投資こそが大切だと思うのです。